Renovação de locação e o COVID 19?

Na conjuntura que vivemos hoje causada pela pandemia do COVID 19, os empresários estão preocupados com a continuidade de seus negócios. Os efeitos desta doença alcançaram praticamente todos os setores de nossa sociedade, em especial as relações locatícias comerciais, vez que as atividades não essenciais tiveram suas atividades temporariamente suspensas.

Diante do cenário caótico, 80% dos empresários do Brasil tiveram suas atividades suspensas, impossibilitando o ganho para a manutenção de seu negócio, o que levou-os a buscar soluções para a gestão de crise, a qual inclui a redução de gastos. Para aqueles que desenvolviam sua atividade em imóvel alugado, a renegociação dos valores pagos ou a suspensão dos pagamentos passou a ser uma possibilidade.

Porém, para muitos não foi possível a negociação, sendo necessário promover ações perante o Poder Judiciário e obter tutelas de urgência as quais asseguram o pagamento de valor reduzido do aluguel por determinado período de tempo. Importante lembrar que tais descontos foram concedidos com fundamento na análise de cada caso individualmente, não havendo garantias sobre o percentual do desconto ou, ainda, o tempo pelo qual este será aplicado.

Há duas perspectivas a serem analisadas, do locatário e do locador, o qual pode ter como seu negócio principal e forma de sustento a locação de bens imóveis. Se o locatário teve seu faturamento afetado pela pandemia, o locatário também está vivendo esta mesma realidade: da perda de faturamento e do aumento da inadimplência.

O fato é que existe uma lacuna e principalmente insegurança nos contratos de locação comercial com prazo de vigência indeterminado.

É corriqueiro, encontramos relações locatícias comerciais duradouras vigorando por prazo indeterminado. Tal fato ocorre quando o contrato de locação comercial tem o seu prazo de vigência concluído, mas não houve renovação por escrito de um novo período da locação, o que faz com que a locação continue em vigência e o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado.

De acordo com a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), nessa hipótese, existe a possibilidade por parte do proprietário locador pedir sua rescisão perante o Poder Judiciário, concedendo tão somente 30 dias para o locatário desocupar o imóvel. Trata-se do despejo por denúncia vazia.

O locatário, por sua vez, para evitar que ocorra a denúncia vazia, deverá buscar a renovação do Contrato de Locação Comercial por um novo período, fixando assim, um novo prazo para sua vigência.

Se porventura a negociação da renovação com o locador restar infrutífera, o locatário poderá ajuizar a ação renovatória da locação comercial antes do contrato ser prorrogado por prazo indeterminado, para garantir a sua continuidade.

Ademais, cumpre esclarecer que a ação renovatória da locação comercial tem por objetivo assegurar o direito do locatário de renovar contrato de locação comercial do local onde exerce a sua atividade comercial.

Para ajuizamento de referida ação, seus requisitos são os seguintes:

a) O contrato de locação celebrado por escrito e com prazo determinado;

b) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos formalizados entre as partes de, no mínimo, 5 (cinco) anos (ininterruptos);

c) O locatário que explore suas atividades, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos;

d) O contrato cumprido à risca pelo locatário, comprovadamente, inclusive, quanto ao seguro do imóvel e demais obrigações estipuladas entre as partes no contrato. Após o ajuizamento da ação e obtido a decisão judicial favorável ao locatário, o prazo será renovado pelo período previsto no contrato anteriormente existente, bem como os valores a título de locação poderão ser revistos e adequados a realidade do mercado.

Por fim, é muito importante para os empresários o planejamento estratégico para se garantir a preservação do negócio em momentos de crise imprevisíveis. Diante das reflexões acima, recomendamos que se contate sempre um advogado, que após compreender o seu caso, poderá ajudá-lo a tomar a decisão mais segura.

Estamos atentos às atualizações normativas do Governo Federal e do Governo Estadual, para sempre manter nossos clientes informados e ajudá-los da melhor maneira possível.