O STF e o ITBI: entendendo as decisões que afetam os negócios imobiliários

A base de cálculo do ITBI: efeitos da decisão de 24.2.2022

A decisão do STJ em 24.2.2022, diz o seguinte:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Então, vamos analisar cada parte desta decisão, para que você compreenda não apenas a decisão em si, mas suas implicações práticas!!!

Da ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência

“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

O STJ reiterou o entendimento da jurisprudência de que é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência (https://en.azevedoneto.adv.br/desvendando-o-labirinto-tributario-brasileiro-capitulo-i-o-itbi/).

A prática de algumas municipalidades, como São Paulo, foi considerada ilegal pelo STJ, pelos motivos já esclarecidos por nós muitas vezes, de que não existe previsão legal do valor venal de referência como base de cálculo!

Contudo, não há como saber se as municipalidades, em respeito à decisão do STJ, deixarão de usar o valor venal de referência como base de cálculo.

Valor venal ou valor da transação?

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”

Já entendemos que é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência, mas, então, como deve ser calculado o ITBI?

Segundo a decisão do STJ, o ITBI deve ser calculado sobre “o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado”, mas qual o significado isso na prática?

Em que momento devo pagar o ITBI: Os efeitos da decisão de 25.8.2022

Em 12/02/2021, o STF – em Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969 com repercussão geral, reafirmou o entendimento de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido no momento do registro da propriedade imobiliária em cartório, que é quando a transferência do imóvel efetivamente ocorre no mundo jurídico.

De tal entendimento nasceu a Súmula nº 1124 do STF.

Porém, em 25.8.2022, ao julgar recurso proposto pela Prefeitura do Município de São Paulo no recurso acima referido, o STF acolheu o argumento da Prefeitura, de que o momento de recolhimento do ITBI não fora discutido na ação em questão, mas sim, tão somente a sua base de cálculo, em caso de cessão de direitos.

Nesse contexto, o STF admitiu que a decisão prolatada em 2021 julgou além do pedido do recurso, corrigindo assim tal erro alegando “confusão processual”, uma vez que o Código de Processo Civil não permite julgamento que exceda o pedido das partes.

A Súmula nº 1124 do STF refletia o que dispõe o Código Civil, ou seja, que a transferência da propriedade de imóvel ocorre quando da efetiva transferência da propriedade junto ao competente Cartório de Imóveis.

Porém a perda de aplicabilidade da súmula em questão, permite que a Prefeitura de São Paulo e outras, assim como os Cartórios de Notas continuem a exigir o recolhimento do ITBI quando da assinatura de escritura de venda e compra, o que é bastante comum.

A exigência antecipada do ITBI está presente em todos os municípios brasileiros e na legislação federal que rege a atuação de tabeliães e registradores, como forma de supostamente prevenir a evasão tributária.

Contudo, permanece possível a propositura de ação judicial para garantir que o ITBI somente seja exigido quando da efetiva transferência da propriedade nos termos do Código Civil.

Os efeitos de tais decisões na prática

Ao declarar a ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência de imóvel e, simultaneamente, afastar a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal, o STJ determinou que o ITBI fosse calculado sobre o valor da transação, desde que esta reflita o valor de mercado do imóvel, sob pena de que a municipalidade proponha processo administrativo de arbitramento.

Mas, quais os efeitos práticos de tal decisão??

Ao se declarar o valor da transação, este deve refletir o valor de mercado do imóvel que, poderá ou não ser inferior ao valor de venal de referência do imóvel, o que somente poderá ser verificado em cada caso prático.

Ao se declarar valor inferior ao valor de mercado, haverá o risco de que a municipalidade venha a propor processo administrativo de arbitramento.

É certo dizer que há muitas variáveis ao se falar em valor de mercado de imóvel, e que um processo administrativo demanda tempo.

Ainda é cedo para se dizer qual será o entendimento das municipalidades quanto ao valor de mercado e como será o entendimento dos tribunais quanto à avaliação judicial dos bens imóveis.

O que podemos confirmar é que o valor venal de referência é inequivocamente ilegal!

Quanto ao momento de recolhimento do ITBI, o que podemos afirmar é que este deverá ser pago, porém o contribuinte pode optar em propor a ação judicial pleiteando o pagamento quando da efetiva transferência da propriedade perante Cartório de Registro de Imóveis.

Não pague ITBI além do devido, consulte os advogados do Azevedo Neto!