Retrospectiva 2022

Da decisão do STJ

A decisão do STJ em 24.2.2022, diz o seguinte:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Então, vamos analisar cada parte desta decisão, para que você compreenda não apenas a decisão em si, mas suas implicações práticas!!!

Da ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência

“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

O STJ reiterou o entendimento da jurisprudência de que é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência.

A prática de algumas municipalidades, como São Paulo, foi considerada como ilegal pelo STJ, pelos motivos já esclarecidos por nós muitas vezes, de que não existe previsão legal do valor venal de referência como base de cálculo!

Contudo, não há como saber se as municipalidades, em respeito à decisão do STJ, deixarão de usar o valor venal de referência como base de cálculo.

Valor venal ou valor da transação?

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”

Já entendemos que é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência, mas, então, como deve ser calculado o ITBI?

Segundo a decisão do STJ, o ITBI deve ser calculado sobre “o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado”, mas qual o significado disso na prática?

Vamos entender:

Primeiramente, tal decisão afasta o uso do valor venal como base de cálculo do ITBI, bem como afastou o valor venal de referência.

O valor venal considera aspectos, como, exemplificativamente, a localização, a metragem do imóvel, acabamento e antiguidade. Segundo o entendimento do STJ o valor venal não reflete a realidade de cada operação imobiliária realizada e, logo, o real valor de mercado de imóvel.

Então, segundo o STJ, o valor a ser utilizado como base de cálculo do ITBI é o valor da transação imobiliária! Assim compreendido o valor de mercado do imóvel que leva em consideração além de antiguidade, metragem e localização, conservação e benfeitorias.

Contudo, isto não implica dizer que o contribuinte pode, arbitrariamente, informar qualquer valor para reduzir o valor do ITBI a ser recolhido.

Caso a municipalidade constate que a base de cálculo utilizada não corresponde ao efetivo valor de mercado, na transação, a fiscalização pode cobrar a diferença, por meio de arbitramento.

O que é arbitramento?

Na hipótese de se declarar valor de transação que possa ser considerado pela municipalidade como inferior ao valor de mercado do imóvel, a fiscalização pode propor o arbitramento.

O processo administrativo de arbitramento tem como objetivo definir a justa e correta base de cálculo para fins de lançamento de imposto.

Nele, o contribuinte deve ser notificado e pode impugnar o valor atribuído pela municipalidade.

Trata-se de processo administrativo que deve ser acompanhado por profissional especializado na avaliação de imóveis.

O contribuinte tem, ainda o direito de requerer a avaliação judicial do bem.

Dos efeitos práticos da decisão do STJ

Ao declarar a ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência de imóvel e, simultaneamente, afastar a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal, o STJ determinou que o ITBI fosse calculado sobre o valor da transação, desde que esta reflita o valor de mercado do imóvel, sob pena de que a municipalidade proponha processo administrativo de arbitramento.

Mas, quais os efeitos práticos de tal decisão??

Ao se declarar o valor da transação, este deve refletir o valor de mercado do imóvel que, poderá ou não ser inferior ao valor venal de referência do imóvel, o que somente poderá ser verificado em cada caso prático.

Ao se declarar valor inferior ao valor de mercado, haverá o risco de que a municipalidade venha a propor processo administrativo de arbitramento.

É certo dizer que há muitas variáveis ao se falar em valor de mercado de imóvel, e que um processo administrativo demanda tempo.

Ainda é cedo para se dizer qual será o entendimento das municipalidades quanto ao valor de mercado e como será o entendimento dos tribunais quanto à avaliação judicial dos bens imóveis.

O que podemos confirmar é que o valor venal de referência é inequivocamente ilegal!

Quando não pagar o ITBI!

Então, para que você compreenda em que situações o ITBI NÃO deve ser pago, ainda que os cartórios de notas exijam seu pagamento na data de assinatura da escritura, vamos conversar um pouco sobre elas.

A ilegalidade da aplicação do valor venal ou valor venal de referência do imóvel como base de cálculo, diz respeito à forma de se calcular o imposto.

Porém, há questões que envolvem a aplicabilidade do imposto em determinadas operações imobiliárias!

Vamos entendê-las?

• Em quais operações imobiliárias incide o ITBI?
• Cessão de direitos sobre bens imóveis;
• Aquisição de imóveis em leilão judicial;
• Integralização de capital de pessoa jurídica com bens imóveis;
• Encerramento de pessoa jurídica e consequente pagamento dos sócios em bens imóveis; e
• Aquisição de percentual sobre projetos para construção futura.

Em quais operações imobiliárias incide o ITBI?

Você já deve ter notado que, ainda que pareça simples, a incidência do ITBI depende das características da operação.

Em regra geral, o ITBI incide sobra transferência onerosa de propriedade de bens imóveis, quando da transferência da propriedade perante o competente cartório de registro de imóveis, devendo ser calculado sobre o valor da transação.

Mas, em que transações não incide o ITBI?

É de extrema importância entender em que hipóteses deve ser recolhido o ITBI e como evitar cobranças ilegais por parte de cartórios e da municipalidade!

Vamos entender se o ITBI incide ou não sobre as seguintes transações:

• Cessão de direitos sobre bens imóveis;
• Aquisição de imóveis em leilão judicial;
• Integralização de capital de pessoa jurídica com bens imóveis;
• Encerramento de pessoa jurídica e consequente pagamento dos sócios em bens imóveis; e
• Aquisição de percentual sobre projetos para construção futura.

Tais operações são muito mais comuns do que você imagina e a ausência de consultoria especializada pode fazer com que você pague ou já tenha pago o ITBI em valor maior ou, ainda pior, sobre transação em que não deveria incidir o imposto.

Cessão de direitos sobre bens imóveis

O ITBI não incide sobre a cessão de direitos sobre bem imóvel

O entendimento do STF é de que o ITBI não deve incidir sobre cessão de direitos de bem imóvel, uma vez que a cessão de direitos não implica na transferência de propriedade imobiliária.

Contudo, os cartórios de registro de notas, para lavratura de escritura de cessão, têm exigido que o contribuinte recolha o ITBI, mesmo que sem qualquer fundamento legal.

Então, o que fazer? Se faz necessário propor medida judicial para coibir tal exigência.

Aquisição de imóveis em leilão judicial

Para os imóveis adquiridos em leilão judicial é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal, o ITBI deve ser calculado sobre o valor da arrematação.

O STF já reconheceu a ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal nas aquisições por meio de leilão judicial.

Complementarmente, ainda há que se observar qual a data para recolhimento do imposto.

Ainda que se exija seu pagamento na data da assinatura do auto de arrematação, sob pena de incidência de juros e multa, verifica-se que tal fato não caracteriza a transferência da propriedade imobiliária, havendo inequívoca ilegalidade em tal exigência.

A efetiva transferência da propriedade, no caso de leilões judiciais, ocorre mediante o registro de carta de arrematação, o que somente ocorre findos os questionamentos judiciais eventualmente existentes sobre a aquisição.

Verifica-se que, no caso de aquisição por meio de leilão judicial, deve-se atentar não apenas à base de cálculo, mas também à data de pagamento!

Para aqueles que já recolheram o valor calculado a maior, ou ainda, tiveram de pagar juros e multa pelo não pagamento na data da arrematação, cabem medidas legais para se recuperar o valor pago a maior ou indevidamente!

Integralização de capital de pessoa jurídica com bens imóveis

Quando falamos em planejamento sucessório ou holding familiar é comum que se realize a integralização de capital por meio da conferência de bens imóveis (https://en.azevedoneto.adv.br/mitos-e-verdades-sobre-o-planejamento-sucessorio/).

Porém, resta a dúvida, incide ou não o ITBI sobre tal transação?

Sim, há previsão legal que determina que sobre a conferência de bens imóveis em capital social não incide ITBI. Mas, atenção!

Para que se caracterize a hipótese de não incidência do tributo, há requisito a ser atendido, uma vez que os valores recebidos pela pessoa jurídica a título de aluguel e/ou venda e compra dos imóveis não podem superar 50% do faturamento da holding patrimonial.

Ainda é expressamente vedado que a pessoa jurídica tenha como objeto social a exploração de atividade imobiliária.

No Município de São Paulo, requer-se a isenção do ITBI perante a Secretaria da Fazenda, que o concede em caráter transitório.

Após 2 anos, a Secretaria da Fazenda poderá solicitar ao contribuinte informações financeiras e administrativas que comprovem que a pessoa jurídica atendeu ao requisito acima, sob pena de autuação fiscal que pode resultar na aplicação de multa, correção monetária e juros.

Notem que correção monetária e juros contam da data da conferência de bens, ou seja, poderão retroagir 2 anos.

Tal procedimento pode variar de acordo com cada municipalidade.

Encerramento de pessoa jurídica e consequente pagamento dos sócios em bens imóveis

Ao se encerrar as atividades de uma pessoa jurídica, muitas vezes, para se pagar aos sócios sua participação no capital social, são a eles transferidos bens imóveis.

Na hipótese de o bem imóvel ter sido utilizado pelo sócio, quando da integralização do capital social, se a ele devolvido, não incide o ITBI.

Contudo, o cartório de notas e o cartório de registro de imóveis exigem que se recolha o ITBI, devendo ser adotadas as medidas legais cabíveis para se evitar tal cobrança.

Aquisição de percentual sobre projetos para construção futura

Na transferência de imóveis nos quais os compradores têm projetos para desenvolver empreendimento futuro como, por exemplo, quando falamos de terrenos alienados para a construção de edifícios, é comum que a Municipalidade exija o pagamento do ITBI, calculado sobre o valor correspondente ao terreno e às futuras construções.

Note-se que a Municipalidade cobra tributo sobre construção ainda não realizada!

O entendimento do STF, refletido na Súmula nº 470, determina que não incide o ITBI sobre a construção futura, apenas sobre a construção existente na data da alienação.

Ou seja, a Municipalidade, ao cobrar o ITBI sobre a construção futura, está exigindo que o contribuinte pague valor maior do que aqueles efetivamente devido!

Falamos, acima, de 5 situações em que as transações versam sobre bens imóveis, contudo não há incidência do ITBI ou a Municipalidade cobra o ITBI em valor a maior do que o legalmente exigido.

Caso você já tenha pago o ITBI, é possível propor ação judicial para reaver o valor pago a maior!

Para não pagar imposto indevidamente ou, ainda, para que este seja calculado corretamente, busque sempre assessoria jurídica especializada que poderá orientá-lo acerca do valor correto a ser pago e das medidas necessárias para se evitar cobranças ilegais!

Fala com um dos advogados do Azevedo Neto Advogados e não se preocupe com o dilema do ITBI: pagar ou não pagar, eis a questão!