Atenção para não pagar IPTU a mais!

Entenda o que é o IPTU e quando ele é devido

Chegou o mês de janeiro, mês de grande preocupação da maior parte das pessoas, uma vez que é o momento de pagar o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), o IPVA (Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores), além das despesas extraordinárias decorrentes das festas de final de ano e começo de ano.

Tais impostos são obrigações de todos aqueles que possuem veículo ou imóveis devem cumprir anualmente.

Em nossos artigos, falamos muito sobre planejamento patrimonial e sucessório, a proteção do seu legado, além do ITBI e ITCMD, impostos que impactam na gestão patrimonial. Mas, será que não há outros impostos que podem impactar financeiramente em seu legado?

Hoje, vamos falar sobre o IPTU, para que você entenda um pouco mais sobre esse imposto e sobre algumas hipóteses em que este pode vir a ser cobrado indevidamente pela Prefeitura do município em que se localiza e, ainda, sobre a incorporação imobiliária.

Todos já ouvimos falar e lemos acerca da incorporação imobiliária. Mas, como deve ser calculado o IPTU em cada fase do processo de incorporação?

• O que é o IPTU?
• Como é calculado o IPTU?
• Quando é possível requerer a revisão do IPTU?
• Como funciona o IPTU em caso de incorporação?
• A impossibilidade de cobrança em duplicidade
• E se houver cobrança em duplicidade?

O que é o IPTU?

O IPTU é um imposto de competência municipal que incide sobre a propriedade territorial e predial urbana, assim considerados terrenos, casas, apartamentos e imóveis para fins comerciais, localizados em áreas não classificadas como zona rural.

O proprietário do imóvel ou quem detiver a sua posse é o responsável pelo pagamento de tal imposto, segundo a legislação aplicável.

Então, você deve estar pensando se eu vender um imóvel e deixar de atualizar a matrícula do imóvel e os dados cadastrais perante a municipalidade competente, significa que posso ser responsabilizado pelo não pagamento de IPTU por parte de quem comprou o imóvel?

Sim, você pode ser responsabilizado, uma vez que a transação de venda e compra só tem validade perante terceiros (como o fisco), após a atualização de matrícula e de cadastro perante a municipalidade.

Te convidamos a entender um pouco mais sobre o IPTU.

Como é calculado o IPTU?

O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, segundo o artigo 33 do Código Tributário Nacional, aplicando-se ele a alíquota determinada por cada municipalidade, a qual pode chegar a até 15% (quinze por cento) do valor venal do imóvel.

Mas, o que é esse “tal” valor venal do imóvel?

A legislação aplicável não especifica como é calculado o valor venal, estabelecendo critérios subjetivos.

Trata-se de uma estimativa do preço do metro quadrado da propriedade.

Esse valor é calculado por meio da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município, que utiliza diversos parâmetros como o valor unitário residencial, a posição do imóvel na quadra, o tipo de edificação, o tempo de vida, a dimensão, entre outros.

Segundo a interpretação de doutrinadores, valor venal é mero parâmetro de que se serve o legislador para elaboração de lei definindo critérios objetivos para a apuração do valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno, considerando os diferentes tipos e padrões de construção, bem como sua localização nas diferentes zonas fiscais em que se subdivide a zona urbana do Município.

Tal valor é calculado pela prefeitura de cada municipalidade e corrigido anualmente.

É com base nesses valores unitários que o fisco promove o lançamento do IPTU, sendo-lhe vedado recorrer ao preço de mercado.

Ora, da diferença entre o valor venal e o efetivo valor de mercado, que pode ser bastante representativa, originou-se a instituição por algumas municipalidades do valor venal de referência.

Porém, segundo o entendimento do STJ e do STF é ilegal e não pode ser utilizado para cálculo de impostos como o ITCMD (https://en.azevedoneto.adv.br/entenda-quando-incide-o-itcmd-o-que-devo-pagar-em-caso-de-sucessao/) e o ITBI (https://en.azevedoneto.adv.br/desvendando-o-labirinto-tributario-brasileiro-capitulo-i-o-itbi/ e https://en.azevedoneto.adv.br/escape-do-labirinto-tributario-capitulo-iv-quando-nao-deve-ser-pago-o-itbi/).

Quando é possível requerer a revisão do IPTU?

Considerando a forma de cálculo do valor venal, é natural que questionemos se este efetivamente reflete o valor de mercado do imóvel.

Sim, há hipóteses em que tal valor pode estar acima do valor de mercado do imóvel.

Nesse caso, é possível a abertura de processo administrativo para revisão do valor venal do imóvel, devendo esclarecer o objetivo como a diminuição do valor, detalhando os motivos de fato e de direito em que se fundamenta, os pontos de discordância e as razões e provas que possuir.

Na grande maioria dos casos também é necessário anexar ao processo um laudo de avaliação feito por arquiteto, engenheiro ou outro profissional, mas isso depende de cada município e de cada caso concreto

Durante o curso do processo administrativo a cobrança do débito fica suspensa, não incidindo multa, no entanto, o valor deverá ser atualizado na hora de realizar o pagamento.

Salientamos a importância de assessoria por profissionais especializados para o acompanhamento e entrada de processo administrativo.

Esclarecemos que, em caso de retificação, o valor retificado terá efeito retroativo, ou seja, poderá ser cobrada a diferença entre o IPTU calculado sobre tal valor e o valor efetivamente pago. Da mesma forma, se houve pagamento a maior, este também poderá ser pleiteado pelo contribuinte.

Tal regra referente à retificação, aplica-se às pessoas físicas e incorporadoras.

Somente o valor de eventual diferença poderá ser cobrado, sob pena de cobrança em duplicidade, a qual é considerada ilegal pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo!

Como funciona o IPTU em caso de incorporação?

Primeiramente, vamos entender o que é a incorporação de imóvel, ou seja, como nasce um empreendimento imobiliário!

As incorporadoras localizam regiões com potencial de lucro, e adquirem os imóveis necessários para garantir a viabilidade do empreendimento pretendido, considerando a classe do empreendimento, valor de venda, custo de incorporação e construção, dentre tantos outros.

Cada imóvel adquirido possui um número de cadastro perante o município em que se localiza, cadastro esse para identificá-lo na cobrança do IPTU.

Após a aquisição, é requerido perante o cartório de registro de imóveis a união dos imóveis e das características do empreendimento, unindo as matrículas dos imóveis em uma só.

Tal união será refletida no cadastro mantido pelo município competente, o qual também é unificado.

Para a construção, devem ser requeridas autorizações e licenças, bem como observados diversos requisitos legais que garantem a adequação do empreendimento ao zoneamento do município, bem como à legislação aplicável quanto à segurança deste.

Ao final da construção do empreendimento, o Corpo de Bombeiros e a municipalidade realizarão fiscalização para garantir que o empreendimento foi construído de acordo com os projetos aprovados e que foram observadas as condições de segurança, emitindo os documentos necessários para certificar seu cumprimento, como o Habite-se.

Nesse momento, é realizada a individualização das matrículas das unidades do empreendimento, sejam elas casas, apartamentos ou conjuntos comerciais.

Cada unidade recebe matrícula individualizada e seu próprio cadastro perante a municipalidade competente.

Porém, ao decorrer deste procedimento pode haver obstáculos….

O IPTU

As informações constantes no projeto da unidade aprovado pela municipalidade, no qual constam a área e área construída, dentre outras informações são levados em consideração para o cálculo do IPTU.

Durante a construção até a efetiva entrega do imóvel, o pagamento do IPTU é de responsabilidade da empreendedora.

Após a entrega das chaves, tal obrigação é transferida ao comprador.

Todo e qualquer problema referente ao cálculo e pagamento do ITPU durante o processo de incorporação e a construção são de responsabilidade da empreendedora.

Então, o que faço caso venha a ser cobrado por IPTU?

Já fomos consultados por clientes, sobre questão, a qual causou a eles muitas preocupações:

Nossos clientes já receberam auto de infração, informando o não pagamento de IPTU com data base do período de incorporação e construção.

Nesse caso, o responsável pelo pagamento de tal tributo é a construtora ou incorporadora.

A qual também é a responsável por qualquer discrepância por valores devidos em razão da incorporação e construção do empreendimento.

Complementarmente, destacamos que o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo é claro quanto à impossibilidade de cobrança em duplicidade de impostos, sob pena de enriquecimento ilícito da autoridade pública.

Para entender seus direitos, consulte sempre advogado especializado!

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