Banco Imobiliário: Aperfeiçoando as estratégias que aprendemos na infância

Como nasceu o “Banco Imobiliário”

O “Banco Imobiliário” foi criado por Charles Darrow, em 1935, o qual após perder seu emprego de vendedor, desenvolveu um jogo no qual o cidadão comum poderia virar um milionário de mentirinha.

A primeira versão do jogo, foi feita em uma toalha de mesa, e os imóveis e empresas que podem ser adquiridos pelos jogadores variam em cada país.

O jogo evoluiu ao longo do tempo, se antes jogávamos apenas com notas, hoje, é possível jogar com cartão de crédito, usando-se uma máquina simular às existentes em lojas.

Ao comprar terrenos, indústrias e concessionárias de serviços públicos, o proprietário pode cobrar aluguel dos demais jogadores que param nas casas indicadas no tabuleiro.

É possível pedir empréstimos, contratar hipotecas, investir em melhorias no seu imóvel para aumentar o valor do aluguel, tem que pagar impostos e até é possível pedir falência… tudo isto se parece muito com a gestão do patrimônio na vida real.

Cada jogador, assim como na realidade, tem de atuar estrategicamente ao escolher os imóveis nos quais investirá, por exemplo, para potencializar o seu investimento.

O conceito por de trás do jogo se assemelha muito à realidade do mundo dos negócios.

Se pensarmos em empreendedorismo, Darrow visualizou e desenvolveu um “brinquedo” pensando nos anseios e desejos das pessoas durante a Grande Depressão norte-americana, garantindo seus direitos autorais em 1933 e tornando-se o primeiro milionário no ramo de desenvolvimento dos brinquedos, ao sabiamente investir seus lucros em outros ramos de negócio para minimizar riscos e otimizar seu próprio negócio.

Uma ideia que rendeu milhões! Ousamos dizer, um empreendedor estrategista que com sagacidade construiu um patrimônio e esteve presente, de alguma forma, na infância da maior parte das pessoas, permitindo que desde a infância as crianças aprendam a importância da estratégia e do planejamento!

A importância da estratégia na construção de seu patrimônio

Segundo as regras do Banco Imobiliário, não basta simplesmente adquirir propriedade imobiliárias, tem que escolhê-las conscientemente, buscando aumentar o valor de seu investimento.

Há similaridades com a vida real, na qual a aquisição de um bem imóvel deve ser realizada antecedida da análise de histórico do imóvel e de seus proprietários e, ser realizada mediante a celebração de contratos ou promessa de venda e compra de imóveis elaborados e analisados por profissionais especializados, para assegurar seu investimento.

Na realidade, a estratégia a ser adotada pode levar ao aumento da rentabilidade de seu investimento. Vamos entender melhor?

O planejamento tributário e a ampliação do seu patrimônio familiar

Ao se adquirir imóveis, incidem impostos e tributos, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para aqueles que o adquirem. Contudo, nem sempre os municípios cobram o ITBI conforme o determinado em lei…..

A regra geral é que o ITBI incide sobre as transações imobiliárias em que há transferência de propriedade a título oneroso, como na venda e compra de imóvel.

O ITBI é calculado aplicando-se a alíquota determinada pela municipalidade sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. No caso do Município de São Paulo, a alíquota é de 3%.

Porém, muitas municipalidades, como São Paulo, criaram o valor venal de referência, para, segundo eles, refletir valor do imóvel mais próximo ao de mercado.

Diante da ilegalidade do cálculo do ITBI sobre o valor venal de referência, o STJ, em 24.2.2022, determinou que:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Ao declarar a ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência de imóvel e, simultaneamente, afastar a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal, o STJ determinou que o ITBI fosse calculado sobre o valor da transação, desde que esta reflita o valor de mercado do imóvel, sob pena de que a municipalidade proponha processo administrativo de arbitramento.

Mas, quais os efeitos práticos de tal decisão??

Ao se declarar o valor da transação, este deve refletir o valor de mercado do imóvel que, poderá ou não ser inferior ao valor de venal de referência do imóvel, o que somente poderá ser verificado em cada caso prático (https://en.azevedoneto.adv.br/o-stf-e-o-itbi-entendendo-as-decisoes-que-afetam-os-negocios-imobiliarios/).

Por sua vez, os vendedores têm que pagar o ganho de capital ou o lucro imobiliário, considerando o valor do bem declarado contabilmente em sua declaração de imposto de renda. (https://en.azevedoneto.adv.br/o-fantasma-do-lucro-imobiliario/).

Lucro imobiliário é o ganho de capital decorrente da venda de um imóvel, o qual deve ser calculado considerando o valor do imóvel declarado no imposto de renda e o valor da transação de venda e compra de imóvel.

Se o valor de venda for superior ao valor declarado para a Secretaria da Receita Federal, haverá incidência de imposto sobre tal lucro imobiliário.

Por exemplo, um imóvel o qual consta na declaração de imposto de renda do vendedor pelo valor de R$ 125.000,00 foi vendido por R$ 390.000,00, sendo o valor do ganho imobiliário de R$ 265.000,00.

Para fins de tributação, há diferenças para a pessoa física e para a pessoa jurídica.

Para as pessoas físicas, a tributação é progressiva, podendo a alíquota variar de 15% até 22,5%

Na hipótese de pessoa jurídica, deve se observar qual o regime tributário desta, se lucro presumido, lucro real ou SIMPLES e, como foi registrado contabilmente o imóvel: (i) se estoque (para aquelas empresas que tem como objeto social a comercialização de imóveis e a gestão destes) ou; (ii) ativo (como o caso da maior parte das empresas que tiveram o capital social integralizado pelos sócios com imóveis).

Para a pessoa jurídica que aderiu ao SIMPLES, as alíquotas aplicadas são as mesmas da pessoa física.

Sim, não é impressão sua, mas os impostos incidentes sobre a transação podem, para o vendedor, reduzir seu ganho e aumentar o valor a ser dispendido pelo comprador.

É possível, por meio de planejamento tributário realizado por profissional especializado, reduzir o valor dos impostos a serem pagos, seja para o vendedor, seja para o comprador. Consulte os advogados especializados do Azevedo Neto Advogados e entenda os benefícios do planejamento!