Escape do Labirinto Tributário – Capítulo III: E os impostos na transferência de imóveis para pessoa jurídica (holding patrimonial)

Independentemente da reforma tributária, há impostos cuja incidência (ou não) não é discutida pela reforma, com os quais sempre cabe atenção.

Em nossa série “Escape do Labirinto Tributário”, já falamos acerca do ITBI  e do ITCMD.

Hoje, vamos conectar dois temas recorrentes em nossos artigos, o planejamento sucessório e os impostos, para que você compreenda, as implicações da constituição de holding patrimonial.

Muito se fala acerca da “holding patrimonial”, contudo sem esclarecer acerca de fatos que podem ocorrer posteriormente à constituição da pessoa jurídica que podem afetar o patrimônio pessoal e familiar.

Neste artigo, falaremos sobre os impostos que incidem nas transações envolvendo imóveis necessárias à constituição da “holding patrimonial” e que ocorrem após a sua constituição e os impostos incidentes sobre elas.

Assim, você poderá entender melhor as consequências tributárias de tais operações que podem afetar seu patrimônio pessoal:

• A “tal Holding Patrimonial”;
• Quando não incide o ITBI na conferência de bens;
• Os impostos incidentes sobre a venda de propriedade imóvel da pessoa jurídica; e
• Os impostos incidentes sobre as rendas decorrentes de locação.

A “tal Holding Patrimonial”

A holding patrimonial é pessoa jurídica constituída para administrar os bens familiares, desde imóveis até participações societárias, cujo objeto social deverá ser de “administração de bens próprios”.

A pessoa jurídica poderá ser constituída sob a forma de sociedade empresária limitada, sociedade anônima, conforme a análise de cada caso.

Seus sócios/acionistas serão, normalmente, os membros da família e o capital social será integralizado com imóveis (conferência em bens imóveis).

O contrato social especificará as regras para a administração dos bens.

A princípio, parece simples. Porém, há muitos aspectos relevantes que determinam se a holding patrimonial é adequada para o seu caso!

Quando não incide o ITBI na conferência de bens.

Há previsão legal que determina que sobre a conferência de bens imóveis em capital social não incide ITBI.

Entretanto, para que seja caracterizada a hipótese de não incidência do tributo, há requisito a ser atendido. Vejamos:

Os valores recebidos pela pessoa jurídica a título de aluguel e/ou venda e compra dos imóveis não podem superar 50% do faturamento da holding patrimonial.

Ainda é expressamente vedado que a pessoa jurídica tenha como objeto social a exploração de atividade imobiliária.

No Município de São Paulo, requer-se a isenção do ITBI perante a Secretaria da Fazenda, que o concede em caráter transitório.

Após 2 anos, a Secretaria da Fazenda poderá solicitar ao contribuinte informações financeiras e administrativas que comprovem que a pessoa jurídica atendeu ao requisito acima, sob pena de autuação fiscal que pode resultar na aplicação de multa, correção monetária e juros.

Notem que a correção monetária e juros contam da data da conferência de bens, ou seja, poderão retroagir 2 anos.

Os impostos incidentes sobre a venda de propriedade imóvel da pessoa jurídica

Quanto à venda e compra de imóveis, se realizada por pessoa física a alíquota do imposto de renda incidente sobre o ganho de capital (lucro) poderá variar entre 15% a 22,5% conforme o valor do ganho patrimonial obtido.

Se realizada por pessoa jurídica, a alíquota aplicada sobre o ganho de capital depende da classificação contábil dada ao bem imóvel, bem como à exploração de atividade imobiliária pela pessoa jurídica e ao regime tributário por ela adotado.

Para as holdings que tem como atividade a exploração de atividade imobiliária, a alíquota aplicada sobre a receita bruta é de 8%, desde que o imóvel esteja registrado contabilmente como estoque.

A alíquota será de 32% sobre a receita bruta, caso o imóvel esteja registrado contabilmente como ativo não circulante;

Destacamos que há grandes diferenças de alíquotas entre o imposto a ser pago em decorrência de ganho de capital pela pessoa física e pela pessoa jurídica. De forma que, nem sempre é mais vantajoso que imóveis destinados a venda sejam destinados à conferência de bens.

Ainda, os imóveis de propriedade de pessoa física têm o benefício de não pagamento de ganho de capital em caso de venda, na hipótese do vendedor, no prazo de 6 meses adquirir novo imóvel. Tal benefício não se estende à pessoa jurídica.

Mas, permanece nossa recomendação de que cada caso deve ser analisado individualmente.

Os impostos incidentes sobre as rendas decorrentes de locação

Na pessoa física, os aluguéis de imóveis são tributados mediante aplicação de alíquota de 27,5% e, enquanto na pessoa jurídica, 11,65%, se esta estiver sob o regime tributário do lucro presumido.

Informação e assessoria jurídica especializada podem ajudar a atenuar esse impacto e preservar o patrimônio familiar!

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