O fantasma do Lucro Imobiliário

O que levar em consideração ao vender seu imóvel

Sobre todas as transações que realizamos em nosso dia-a-dia, direta ou indiretamente, incidem impostos e tributos, desde a compra de alimentos no supermercado aos investimentos financeiros e venda e compra de imóveis.

Hoje, vamos conversar sobre o lucro imobiliário.

Esse imposto que assombra todos aqueles que desejam vender um imóvel, que, para a pessoa física, pode “comer” até 20% do lucro auferido. Independentemente do valor do lucro imobiliário, pagar 1/5 do montante em impostos pode impactar as escolhas acerca da destinação de tal valor.

Te convidamos a entender um pouco mais sobre esse imposto e aprender como “afastar” esse fantasma:

• O “fantasma do lucro imobiliário”;
• Como calcular o lucro imobiliário;
• Afastando o “fantasma”; e
• A importância do planejamento tributário.

O “fantasma do lucro imobiliário”

Lucro imobiliário é o ganho de capital decorrente da venda de um imóvel, o qual deve ser calculado considerando o valor do imóvel declarado no imposto de renda e o valor da transação de venda e compra de imóvel.

Se o valor de venda for superior ao valor declarado para a Secretaria da Receita Federal, haverá incidência de imposto sobre tal lucro imobiliário, havendo exceções das quais trataremos a seguir.

Por exemplo, um imóvel o qual consta na declaração de imposto de renda do vendedor pelo valor de R$ 125.000,00 foi vendido por R$ 390.000,00, sendo o valor do ganho imobiliário de R$ 265.000,00.

O ganho capital pode ocorrer em operações originárias de alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins

Como calcular o lucro imobiliário

Para fins de tributação, há diferenças para a pessoa física e para a pessoa jurídica.

Para as pessoas físicas, a tributação é progressiva, podendo a alíquota variar de 15% até 22,5%:

Ou seja, na hipótese de lucro imobiliário no valor de R$ 12.500.000,00, o valor do imposto a ser pago seria calculado conforme abaixo:

Certamente se trata de um imposto que reduz representativamente o valor do lucro bruto decorrente da venda de imóvel!

Percebe-se que, não há atualização monetária incidente sobre o valor dos imóveis inseridos na Declaração de Imposto de Renda desde 1996 e, tampouco, se considera a valorização do imóvel, o que leva muitas vezes haver um ganho de capital fictício, sujeito à tributação e ao pagamento de imposto de renda.

É comum que os imóveis, nas Declarações de Imposto de Renda da Pessoa Física, constem por seu valor de aquisição. Na prática, isso significa dizer que, se um imóvel foi adquirido há muito tempo, o valor constante na Declaração pode não corresponder ao valor de mercado, sendo inferior àquele.

Ou seja, o lucro imobiliário pode ser bastante alto e não corresponder à realidade.

A problemática quanto ao valor declarado em Imposto de Renda do imóvel também aparece quando falamos em imóveis transferidos à holdings patrimoniais de acordo com se valor histórico, e quando falamos em imóveis recebidos em decorrência de inventário.

Trata-se de uma ocorrência comum, mas que acaba por onerar bastante o contribuinte.

Na hipótese de pessoa jurídica, deve se observar qual o regime tributário desta, se lucro presumido, lucro real ou SIMPLES e, como foi registrado contabilmente o imóvel: (i) se estoque (para aquelas empresas que tem como objeto social a comercialização de imóveis e a gestão destes) ou; (ii) ativo (como o caso da maior parte das empresas que tiveram o capital social integralizado pelos sócios com imóveis).

Para a pessoa jurídica que aderiu ao SIMPLES, as alíquotas aplicadas são as mesmas da pessoa física.

Para aquelas que aderiram ao regime tributário do lucro real, o valor do ganho de capital deve integrar o lucro real, sendo parte do resultado não operacional da pessoa jurídica. A alíquota é de 15% para lucro de até R$20.000,00 mensais, e 25% nos casos em que o lucro for superior a esse valor no mesmo período.

E, por fim, para as pessoas jurídicas que aderiram ao lucro presumido, da mesma forma que ocorre a determinação da base de cálculo estimada, ocorrendo a aplicação dos percentuais previstos sobre a receita bruta auferida em pessoa jurídica, obtendo-se a base de cálculo do imposto (presumida).

As empresas que utilizam esse regime têm alíquotas de imposto que podem variar de acordo com o tipo de atividade que exercem. As porcentagens vão de 1,6% até 32% sobre o faturamento.

Dessa forma, mesmo que o lucro seja maior que o percentual prefixado, o imposto incidirá apenas sobre aquela margem do faturamento.

Para as empresas que tem como atividade a exploração imobiliária, a alíquota aplicada sobre a receita bruta é de 8%, desde que o imóvel esteja registrado contabilmente como estoque.

Salientamos que, recentemente, o entendimento da Secretaria da Receita Federal, acerca do cálculo de imposto sobre a venda de imóvel (contabilmente registrado como ativo não circulante) de pessoa jurídica, deve considerar o resultado da operação de venda e compra como receita bruta, desde que a atividade de locação faça parte do objeto social da pessoa jurídica.

Antes, as holdings patrimoniais que não declaravam a venda de imóveis como ganho de capital, eram autuadas pela Secretaria da Receita Federal, tendo de apresentar defesa administrativa e recorrer ao Poder Judiciário.

Espera-se que tal entendimento reflita-se na ausência de autuações sobre a declaração de alienação de acordo com a receita bruta, e nas decisões do CARF – Conselho Administrativo de Recursos Fiscais da Secretaria da Receita Federal, responsável pela análise de processos administrativos.

Tal mudança certamente tornará a constituição de holding patrimonial mais atrativa.

Afastando o “fantasma”

Porém, há como “exorcizar” o imposto de renda sobre ganho de capital…

Para as pessoas físicas, há a amortização de tal imposto caso os recursos decorrentes da venda e compra de imóvel venham a ser utilizados, no prazo de até 6 meses da data da transação:

• na aquisição de novo imóvel, ou
• na amortização ou quitação de financiamento imobiliário contratado anteriormente.

A possibilidade de isenção no caso de amortização ou quitação de financiamento imobiliário decorre da Instrução Normativa nº 2070/2022, publicada em abril de 202, pela Secretaria da Receita Federal.

Vale lembrar, ainda, que o contribuinte somente poderá usufruir dessa opção de isenção uma vez a cada cinco anos.

Para a alienação dos imóveis adquiridos até 1969, haverá a isenção completa do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário; para os imóveis adquiridos até 1970, o desconto será de 95%; para os bens adquiridos até 1971 será de 90%; e assim por diante, até 31/12/1988.

Para os contribuintes proprietários de imóveis de pequenos valores, os quais estão isentos do pagamento do imposto pela venda de um ou mais bens que somem até R$ 35 mil por mês.

Para aqueles que tem um único imóvel, que o aliena pelo valor de até R$ 440.000,00. Nesta hipótese, caso o proprietário não tenha vendido outro imóvel durante os cinco anos anteriores, estará isento do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário.

Você deve estar se questionando, mas não há como atualizar o valor de imóvel constante em declaração de imposto de renda?

Sim, há como atualizar o valor de imóvel constante em imposto de renda, em algumas hipóteses, reduzindo-se o ganho de capital.

Por exemplo, quando da realização de benfeitorias em imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, pode-se aumentar o valor do imóvel com base nos valores dispendidos para tanto.

Você deve estar se questionando e quanto aos imóveis adquiridos por meus pais quando se casaram, há mais de 30 anos, ou aqueles recebidos em decorrência de inventários, uma preocupação comum de nossos clientes.

Na integralização de capital social com bens imóveis (como é frequente acontecer com as holdings patrimoniais), conforme já tratado por nós em outros artigos (https://en.azevedoneto.adv.br/mitos-e-verdades-sobre-o-planejamento-sucessorio/). Se o valor do imóvel utilizado para a conferência de bens for o mesmo que o declarado em imposto de renda, não há que se falar em ganho de capital.

Entretanto, pode-se perder uma oportunidade de se aproximar o imóvel de seu valor de mercado e futuramente, reduzir o imposto de renda sobre ganho de capital.

Vale lembrar, ainda, que o contribuinte somente poderá usufruir das duas últimas opções de isenção uma vez a cada cinco anos.

A importância do planejamento tributário

O planejamento tributário pode ser uma importante ferramenta para se reduzir os impostos devidos, podendo ainda, ter como finalidade, a proteção patrimonial e o planejamento sucessório.

Trata-se da estruturação societária do seu patrimônio para preservá-lo.

Ao se estruturar o planejamento, são considerados os bens detidos por cada família, os negócios por ela desenvolvidos, para que se reduzir a carga tributária.

Profissional especializado, após compreender as necessidades e características de sua unidade familiar, poderá desenvolver estrutura que atenda às suas necessidades, combinando planejamento sucessório, tributário e proteção patrimonial de acordo com suas prioridades.

Para cada caso serão definidas as melhores ferramentas a serem adotadas.

O primeiro passo é entender:

• a dinâmica da família;
• quem são as personagens envolvidas;
• a prioridade do patriarca/matriarca; e
• área de negócios e os riscos envolvidos em seu desenvolvimento, dentre outros.

Para, então, customizar-se uma solução e se a holding patrimonial é uma ferramenta adequada para o caso. Consulte um dos advogados do Azevedo Neto Advogados para entender os benefícios!