Posso renegociar contrato de financiamento imobiliário em meio à pandemia?

Os efeitos da pandemia do COVID 19 atingiram a todos, gerando muitas dúvidas. Neste artigo, focaremos na área de contratos imobiliários, em especial contrato de financiamento para aquisição de imóveis (sejam eles na planta ou usados) firmados entre os promissários compradores e as Instituições Financeiras.

Assim, muito se fala sobre a possibilidade de aplicação da “força maior”, da “teoria da imprevisão” e principalmente da “teoria da onerosidade excessiva” como meio de extinção ou revisão de negócios jurídicos, impactando o mercado imobiliário e, especialmente, nos contratos de financiamento imobiliário.

Atualmente os contratos de financiamento. destinados a aquisição de imóveis, que juridicamente são chamados de contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, sendo regidos pela Lei nº 9.514/97.

A alienação fiduciária tem objetivo prestar garantia à instituição financeira que concede o crédito para o comprador de imóvel, por meio de escritura pública, e se efetiva por meio do registro na matrícula do imóvel, na qual o credor-fiduciário/instituição financeira passa a deter a propriedade do bem e, consequentemente, constitui-se a propriedade fiduciária.

Com o impacto na economia do COVID 19, diversos devedores-fiduciários/compradores têm sofrido com a redução de seus rendimentos. Contudo, nem sempre a perda de rendimentos, por si só, caracteriza a aplicação da Teoria da Imprevisão, ao gerar um enorme desequilíbrio na relação contratual com a instituição financeira.

Primeiramente, é necessário esclarecer que se, antes da pandemia, o devedor já se encontrava inadimplente, não se caracteriza a Teoria da Imprevisão, esta somente pode ser aplicada caso os inadimplementos sejam dos períodos durante e pós COVID 19. Isto posto, questiona-se:

• Os contratos garantidos pela alienação fiduciária poderiam ser extintos em razão da pandemia?
• Poderiam ser renegociados?
• Como fica a execução da garantia durante e após a pandemia?

A pandemia, por si só, não dá o direito ao atraso nos pagamentos, ou seja, a análise da redução da renda deve ser analisada de acordo com os fatos apresentados. Nos casos em que estiver evidenciado que o comprador/fiduciário não pode arcar com as prestações de forma total ou parcial, levando em consideração que tal fato esteja diretamente ligado às implicações geradas pela pandemia, a aplicação da “Teoria da Imprevisão” da “Força Maior” e da “Teoria da Onerosidade Excessiva” poderá socorrer, conforme o dispõe o artigo 317, 393 e 478 do Código Civil.

Neste sentido, a extinção da relação contratual, de acordo com a Lei nº 9.514/97, somente ocorre:

(a) por meio do adimplemento total da dívida pelo devedor;

(b) pela entrega do bem em pagamento da dívida ou;

(c) pela retomada do bem pelo credor/instituição financeira. Assim, a extinção do contrato de alienação fiduciária/financiamento de bem imóvel por força maior caberia ao Poder Judiciário, mediante a análise do caso concreto.

Ainda que a alienação fiduciária seja regida por lei especial, existe no mercado imobiliário uma grande insegurança jurídica gerada por decisões judiciais que autorizam a resilição unilateral (término do contrato) por parte do devedor, com devolução de quantias até então pagas (ainda que o devedor não tenha direito, de acordo com a lei), decisões estas fundamentadas na relação de consumo existente entre a incorporadora/ instituição financeira e o adquirente/comprador. Trata-se de demanda com resultado incerto e temerário.

De acordo com cada caso, pode se abrir a possibilidade da extinção ou renegociação de contratos.

Portanto, considerando as incertezas de uma demanda judicial, o ideal é a renegociação da dívida, que deverá ser formalizada por meio de instrumento de aditamento, que será posteriormente averbado na matrícula do imóvel objeto de financiamento, obedecendo aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Estamos atentos às atualizações normativas do Governo Federal e do Governo Estadual, para sempre manter nossos clientes informados e ajudá-los da melhor maneira possível.