STJ e o ITBI: Valor de transação, valor de mercado, valor venal, valor venal de referência, ou nenhuma das opções anteriores??

Da decisão do STJ

A decisão do STJ em 24.2.2022, diz o seguinte:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Então, vamos analisar cada parte desta decisão, para que você compreenda não apenas a decisão em si, mas suas implicações práticas!!!

Da ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência

“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

O STJ reiterou o entendimento da jurisprudência de que é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência.

A prática de algumas municipalidades, como São Paulo, foi considerada como ilegal pelo STJ, pelos motivos já esclarecidos por nós muitas vezes, de que não existe previsão legal do valor venal de referência como base de cálculo!

Contudo, não há como saber se as municipalidades, em respeito à decisão do STJ, deixarão de usar o valor venal de referência como base de cálculo.

Valor venal ou valor da transação?

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”

Já entendemos que é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência, mas, então, como deve ser calculado o ITBI?

Segundo a decisão do STJ, o ITBI deve ser calculado sobre “o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado”, mas qual o significado isso na prática?

Vamos entender:

Primeiramente, tal decisão afasta o uso do valor venal como base de cálculo do ITBI, bem como afastou o valor venal de referência.

O valor venal considera aspectos, como, exemplificativamente, a localização, a metragem do imóvel, acabamento e antiguidade. Segundo o entendimento do STJ o valor venal não reflete a realidade de cada operação imobiliária realizada e, logo, o real valor de mercado de imóvel.

Então, segundo o STJ, o valor a ser utilizado como base de cálculo do ITBI é o valor da transação imobiliária! Assim compreendido o valor de mercado do imóvel que leva em consideração além de antiguidade, metragem e localização, conservação e benfeitorias.

Contudo, isto não implica dizer que o contribuinte pode, arbitrariamente, informar qualquer valor para reduzir o valor do ITBI a ser recolhido.

Caso a municipalidade constate que a base de cálculo utilizada não corresponde ao efetivo valor de mercado, na transação, a fiscalização pode cobrar a diferença, por meio de arbitramento.

O que é arbitramento?

Na hipótese de se declarar valor de transação que possa ser considerado pela municipalidade como inferior ao valor de mercado do imóvel, a fiscalização pode propor o arbitramento.

O processo administrativo de arbitramento tem como objetivo definir a justa e correta base de cálculo para fins de lançamento de imposto.

Nele, o contribuinte deve ser notificado e pode impugnar o valor atribuído pela municipalidade.

Trata-se de processo administrativo que deve ser acompanhado por profissional especializado na avaliação de imóveis.

O contribuinte tem, ainda o direito de requerer a avaliação judicial do bem.

Dos efeitos práticos da decisão do STJ

Ao declarar a ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência de imóvel e, simultaneamente, afastar a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal, o STJ determinou que o ITBI fosse calculado sobre o valor da transação, desde que esta reflita o valor de mercado do imóvel, sob pena de que a municipalidade proponha processo administrativo de arbitramento.

Mas, quais os efeitos práticos de tal decisão??

Ao se declarar o valor da transação, este deve refletir o valor de mercado do imóvel que, poderá ou não ser inferior ao valor de venal de referência do imóvel, o que somente poderá ser verificado em cada caso prático.

Ao se declarar valor inferior ao valor de mercado, haverá o risco de que a municipalidade venha a propor processo administrativo de arbitramento.

É certo dizer que há muitas variáveis ao se falar em valor de mercado de imóvel, e que um processo administrativo demanda tempo.

Ainda é cedo para se dizer qual será o entendimento das municipalidades quanto ao valor de mercado e como será o entendimento dos tribunais quanto à avaliação judicial dos bens imóveis.

O que podemos confirmar é que o valor venal de referência é inequivocamente ilegal!

Para saber como proceder em seu caso, consulte um profissional especializado de nosso escritório e não pague imposto em valor maior do que o devido!